日常工作中，转让不动产、不动产经营租赁服务、这2种类型，它们的增值税的计税方法，很容易搞乱，现在汇总如下：

一、转让不动产计税方法总结如下：

计税方法类别销售额计税公式

1.一般计税非自建/自建全额销项税额=销售额÷(1+9%)×9%

2.简易计税(1)自建全额应纳税额=销售额÷(1+5%)×5%

(2)非自建差额应纳税额=(销售额-购置原价或作价)÷(1+5%)×5%

3.预缴税款(1)自建全额预缴税款=销售额÷(1+5%)×5%

(2)非自建差额预缴税款=(销售额-购置原价或作价)÷(1+5%)×5%

但是要注意：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

1.在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

2.在北京市、上海市、广州市和深圳市的地区

(1)个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

(2)个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

【简易记忆】

全额计税=收入÷(1+5%)×5%

差额计税=(收入-购置原价或作价)÷(1+5%)×5%

区域不满2年满2年

北上广深全额5%普通免税

非普通差额5%

其他地区全额5%免税

二、不动产经营租赁计税方法的总结：

类别计税方法计税公式

申报纳税一般计税销项税额=租金收入/(1+9%)×9%

简易计税应纳税额=租金收入/(1+5%)×5%

个人出租住房：应纳税额=租金收入/(1+5%)×1.5%

预缴税款一般计税预缴税款=租金收入/(1+9%)×3%

简易计税预缴税款=租金收入/(1+5%)×5%

个人出租住房：预缴税款=租金收入/(1+5%)×1.5%

注意：

1.其他个人出租住房无需预缴税款。

2.2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房，适用以下政策：

(1)住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

(2)住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

(3)住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

3.自2021年4月1日至2022年12月31日，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元(季度销售额未超过45万元)的，免征增值税。

4.租赁服务，收到预收款产生纳税义务。

5.其他个人采用预收款形式出租不动产取得的预收租金，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金不超15万元的，可享受小微企业免税优惠。